当然，与此相关联的是以市镇为中心体现出来的乡村的城市化，即介于县城与乡村之间的小城市的形成。
明清时期这一地区的大镇，人口都在万户以上，例如南浔镇、乌青镇、盛泽镇、罗店镇、双林镇、濮院镇等。
要知道当时这些市镇，实际上已经具备县城乃至府城的规模，正如康熙《乌青》卷一疆域、乾隆《乌青镇志》卷二形势所说:“名为镇而实具郡邑城郭之势”。
而一些中小型市镇也有数千户人家，而且商贾辐辏，富庶繁华，迥然区别于乡村，成为新兴的小城市，这是特色的城市化模式。
像是美国学者绕济凡(gilbertrozan)和赵冈的揭示了这点:英国及日本的城市人口集中于大中型城市，在英国占城市人口的74，在日本占城市人口的71。中国则不然，不足一半的人口是在大中型城市中，其余都散居于小城市及市镇中。
中国的7100个小型城市，大部分是市镇。
此外就是江南市镇的外部变革了，主要包括地权的分散化趋势，田面权与田底权的分离。
的确，随着江南市镇的早期工业化，在江南市镇的四乡，已经出现了土地所有权的分散化趋势。
这种现象在道光、咸丰以后变得更加明朗化。
如曹幸穗的论文《论旧中国苏南土地占有关系的演变及其推动力》，就非常详细的论述了这一点。
在文中，他指出，随着近代化的步伐，新兴工商业城镇的发展，使得“乡居地主”向“城居地主”转化，离乡地主携带着从土地上积累起来的财富进入城镇，把土地资本转化为工商业资本。
同时与工商业利润比较的话，出租土地所得的地租就显得微不足道了。
因此最富有者对购买土地已不感兴趣，地权的分散化趋势就成为的必然。
由于土地关系变化比较缓慢，我们不妨透过民国时代及稍后的调查资料，来看清代至少是晚清时期江南市镇四乡的这种变革。
据20世纪30年代初中央研究院社会研究所对无锡20个村1035农家土地占有状况的调查，地主所有的土地，在耕地总面积中只占有47，，平均每户占地不过54亩，与其他农户相比，不占很大优势。
据1923年南京东南大学的调查，上海周边地区农村的地权更加分散化。
上海洋泾、陆行、漕河泾、蒲淞、法华，川沙九团，嘉定第七区、第十四区，宝山城区，占地50亩以上的农户为零，青浦章练塘、宝山江湾占地50亩以上的农户为1。
上海闵行，青浦金泽、七宝，宝山真如、刘行占地50亩以上的农户为2，大多数农户占地都在30亩以下。
1991年本人与日本学者滨岛敦俊、潼山冈曾在嘉定县调查，所得土地改革档案资料见，1950年土地改革以前，清末民初的嘉定县土地所有权分散化状况十分明显。地主所有土地占全部耕地的21，人均占有20亩，富农所有土地占全部耕地的80，人均占有55亩中农所有土地占全部耕地的38，人均占有26亩。
而贫农所有土地占全部耕地的21，人均占有10亩。
中农和贫农所有土地占全部耕地的60，很显然，这是一个自耕农占优势，而地主不占优势的地区。
如果具体到一个镇的话——嘉定县娄塘镇，这种情况更加明显。
地主所有的土地仅仅占全部耕地的14，合计1163123亩，其中自耕863252亩，出租299877亩，绝大多数土地是自耕，只有少数出租，可见这是一些小地主，从他们所有土地只占14，来看，地主经济在那里处于弱势地位。
而富农所有土地占全部耕地的10，中农所有土地占全部耕地的37，贫农所有土地占全部耕地的27，中农和贫农的土地占到64，如果加上富农的10，，自耕农经济占有绝对优势75。
这些数据给予人们一个强烈的印象:土地所有权高度分散化，自耕农经济占有绝对优势，决非一朝一夕形成的。
包括松江县的情况也是如此，在1950年土地改革前对松江县新农乡的调查显示，各阶层所有的土地占全部耕地的比率分别是:地主27(34，，富农20(77，，中农39(44，，贫农11(94，。
富农、中农、贫农所有的土地占全部耕地的72，，大大超过地主的27，自耕农经济占明显优势。
而且该乡地主所有土地的将近一半是自耕田，还有19的土地是佃人田，可见是规模不大的小地主。
195个地主，平均每户出租土地37亩，这些地主中，54户在上海市，49户在松江县城，62户在泗泾镇，都属于“城居地主”。
1950年对南汇、川沙、上海三县各阶层土地占有状况的调查表明，地主所有土地的比率，比嘉定、松江地区更低:南汇13，，川沙14，，上海18。
这三个县地主所有土地的比率都不超过20，大大低于中农所有土地的比率，而且也低于贫农所有土地的比率。
这三个县地主所有土地的绝对数也很低，每户平均低于50亩，分别是:南汇地主户均3215亩，川沙地主户均4463亩，上海地主户均3225亩。
这种令人惊讶的事实，恐怕是大大出于一般人的意料的。
因为长期以来我们已经接受了一个权威的论断:“大量土地集中在地主阶级手中，广大农民，只有少量土地或没有土地”。
然而，由于经济发展的不平衡，情况是复杂的，不可一概而论。
在工商业高度发达的苏南地区，就不是如此。
但20世纪50年代初，一些学者鉴于苏南的特殊性，提出“苏南无封建”的看法，结果遭到严厉的批判。
其实作为一个学术问题，“苏南无封建”是可以探讨的，不必一棍子打死。
如果把这种现象与江南市镇的早期工业化联系起来，并且进一步把它与上海等大城市的近代化联系起来，问题就迎刃而解了。
基于同样的背景，随着地权的分散化趋势，江南市镇四乡普遍出现田面权与田底权分离的现象，也就是说，在同一块土地上，形成两个所有权——田面权与田底权，以及两个所有权人——田面业主与田底业主。
这种现象被当时人称为“一田二主”。
最为典型的史料就是光绪《周庄镇志》卷四风俗中的一段话:
“俗有田底、田面之称，田面者佃农之所有，田主只有田底而已。盖与佃农各有其半，故田主虽易，而佃农不易佃农或易，而田主亦不易。有时购田建公署，架民屋，而田价必田主与佃农两议而瓜分之，至少亦十分之四也。”
《周庄镇志》的编者陶煦先生是一个很有学问的人，他敏锐而精确地把田面权与田底权分离后形成的“一田二主”的本质揭示出来，实属难能可贵。
因为直至今日，一些学者对于这个问题的认识，还没有达到陶煦的水平，不承认有“一田二主”的存在，不承认田面权是一种所有权，武断的下结论:“田面权就是永佃权”。
这种看法，由来已久，也事出有因。
在许多学者看来，田面权与永佃权是既有联系又有区别的两个概念，是两种不同的物权，简单地说，前者是所有权，后者是使用权。
从陶煦的话中可以知道，当一块耕地被征用于建造公署民屋时，它的田价必须由田底业主(田主)与田面业主(佃农)均分，不能由田底业主(田主)一人独吞。
所谓“两议而瓜分之”，就是田底业主与田面业主各占50，，最低限度田面业主也要占40，，也就是说，田面的价格与田底的价格相差无几。
如果“田面权就是永佃权”，永佃权人可以获得50，至40，的地价，岂非咄咄怪事!
田面权是一种所有权，田面具有独立的价格，被民国时期的调查所进一步证实。
1918年关于江～苏～省物权习惯的调查报告，其中一则为“一田亩上设定两个所有权”，说得很透彻:“查江苏佃户租种田亩，有肥土之称，又呼为田面，即佃户于业主田亩上有相当之地价，不啻一田亩而设定两个所有权人于其上”。
你看，明白无误的写着:“一田亩设定两个所有权人于其上”，即田底所有权人与田面所有权人，也就是“一田二主”。如果“田面权就是永佃权”，就无法解释该调查报告所揭示的现象。
这也证明了陶煦的论断在苏南是有普遍性的。
1934年10月10日上海《大晚报》刊登一篇俞觐撰写的《常熟农村现状调查》，从另一个侧面证实了陶煦的观点。
该调查报告指出:“田面权是与地主所有权并行的，与所有权分离而独立存在。田面权属佃农所有，其转移价常较(田底)所有权为高。
如现在田亩所有权(田底权)的买卖，每亩稻田最高三十元，田面权尚值六十元棉田(田底)所有权最高二十元，田面权值三十元”。
田面价格明显高于田底价格，如果田面权仅仅是使用权(永佃权)，那就难以理解，为何使用权价格反而高于所有权价格?
田面权价格高于田底权价格，是最值得注意的一种变化，问题就在于，随着工商业的发展，城市化的加速，耕地日益减少，田面权愈加显得珍贵。
因为田面所有权人有经营土地的权力，而田底所有权人只有收取地租的权力。
关于这一点，30年代有的学者在考察了苏州、无锡、常熟农村后悟出了其中的道理，如此写道:“所谓田底田面，同时因其所有主体不同，亦有田底权、田面权之分，前者归地主所有，后者归佃户所有。田底权固为产权之一种，田面权因有独立之价格，所有者可以自由买卖，故亦为产权之一种”。
“该田底面制其最大之特点在此，即田底田面权之分裂，而田面权为产权之一种，而可以移转变更，比之其他租佃制度下佃户所有之佃种或耕种只能使用或收益者，判然不同”。
田面权并非永佃权的另一最有力证据，是民国初年的《民商事习惯调查报告录》，它从法理上分析，指出田面权与永佃权“相异之点有二”。
其一是永佃权有存续期间的限制，而田面权没有存续期间的限制，如果田底业主不把田面权“一并收买”，则田面权将永远存在其二是永佃权人使用土地只能从事耕种或畜牧，但是田面权人使用土地，可以耕种、畜牧，也可以用于“造屋置坟”、“掘坑烧窑”，田底权人不得过问。
该调查报告援引《民律草案》关于永佃权的规定——永佃权的存续期间为二十年以上、五十年以下永佃权人只能利用他人土地耕作、畜牧——与上述田面权的习惯格格不入。
20世纪50年代以来的几十年中，学者们之所以回避田面权是产权(所有权)这一事实，是被预设的某种观念所束缚:既然田面权大多在佃农手中，只能说成是使用权(永佃权)，否则地主与佃农的阶级关系岂不混淆!其实学术研究需尊重事实，不必有所忌讳。
只要解释清楚，人们是能够理解的。
对江南地区田面权的由来稍加考察，就可以知道，它主要是两种:一种是农民出卖田地时，为了保存经营权，只卖田底，不卖田面，虽然成了田底业主(地主)的佃户，但自身仍是田面业主另一种是农民为了得到土地，用高价从地主手中买得田面，其价格往往高于田底价。
在这种情况下，田面权成为一种产权(所有权)，便不足为奇了。
像是日本满铁在20世纪30年代末关于松江县的抽样调查表明，有田面权的达137件，没有田面权的仅9件，田面与田底的分离十分普遍。
田面买卖与田底买卖大体相似。
1950年松江新农乡的调查报告也指出，该乡大部分土地有“田面权”与“田底权”之分田面权可以自由出租、出典或买卖张家村的村民拥有田面权的土地占佃人田的98。
这种情况是江南以外的其他地区所没有的。
之所以会出现大量的田面权与田底权的分离，与这一地区市镇经济繁荣，工商业发达，城居地主较多，地权高度分散，有着密切的关系。
在农业集约化的上海周边地区，城居地主大多经营工商业，无暇经营田产而佃农(包括佃中农、佃富农)多致力于获取田面权，使自己可以较为稳定的经营土地，增加对土地的投入，对农业经济的发展具有积极意义。
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